¿Contrato de alquiler? Siempre por escrito

 Si alquilas un inmueble (sea por inmobiliaria o particular) el contrato SIEMPRE tiene que estar por escrito porque es la manera de probar que el contrato de alquiler existe.

¿Cuánto tiempo debe durar?

El plazo mínimo del contrato de alquiler para vivienda, es de 3 años. (ver nueva ley de alquileres)

¿Cuáles pueden ser las garantías en un contrato?

En caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer, al menos, dos de las siguientes alternativas: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval Bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.

Es importante tener en cuenta que el contrato de alquiler se rige por la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que el locador no está obligado a aceptar estas herramientas, y puede establecer previamente qué garantías va aceptar del locatario.

¿Qué gastos debería tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler?

El locador puede solicitar el pago de un monto correspondiente a un mes de alquiler como anticipo y/o un depósito en garantía, los cuales no podrán ser mayores a un mes de alquiler. Si te piden un depósito en garantía, te lo tienen que devolver al finalizar el contrato, en efectivo y actualizado al valor del último mes de alquiler.

¿Qué es el sellado y cómo se aplica?

El sellado es un impuesto provincial que grava las locaciones urbanas. Se determina conforme al valor total del contrato, el cual se podrá obtener del monto del alquiler mensual pactado para los primeros 12 meses, multiplicando ese valor por la cantidad de meses convenida. (Ej. Valor inicial del alquiler $10.000 por 36 meses= $360.000). - Resolución de API

¿Se deben registrar los contratos de locación?

Es una obligación del locador inscribir el contrato de locación en AFIP. Es importante tener en cuenta que por cada pago de alquiler que recibe, se debe emitir la factura correspondiente con el detalle de lo pagado.

¿Cuál es la diferencia entre codeudor y fiador?

Entender cuál es la diferencia entre presentar codeudores o fiadores permite poder comprender aquello que se está firmando, como así también las responsabilidades y el costo de los sellados a abonar. Si una persona firma como codeudor de quien alquila, lo que asume es una responsabilidad igual a la del inquilino. En este caso, el sellado es del 1 por mil del total del contrato (por cada mil pesos de contrato se paga un peso). En cambio si alguien firma como fiador, en realidad al contrato de alquiler se agrega otro contrato (por más que estén impresos en la misma hoja) y por ende se agrega un sellado que es del 0.5 por ciento, esto es que por cada cien pesos de contrato paga cincuenta centavos y cada mil pesos pagan cinco pesos de sellado. Esto más el uno por mil del contrato de locación. Más allá de la diferencia en cuanto al sellado, para poder reclamar al fiador, primero, la inmobiliaria o el dueño deberá reclamarle al inquilino.

¿Qué se recomienda hacer cuando comienzo a habitar el inmueble?

El lugar donde estés alquilando puede estar en muy buenas condiciones cuando ingresas, pero es importante que inspecciones cuidadosamente la vivienda/departamento y el contrato que firmaste con el locador/inmobiliaria.

Es aconsejable presentar al locador o inmobiliaria, un descargo por escrito y con fotos que describan el verdadero estado del inmueble, dejando constancia de cualquier desperfecto que no haya sido declarado en el contrato.

Hacete preguntas como: ¿Funcionan las cerraduras? ¿Están las bisagras seguras? ¿Hay grietas en la bañera? ¿Ves burbujas en la pintura? ¿hay humedad en las paredes o techo? Estas te pueden servir para realizar el descargo y luego para comparar el estado de la vivienda al momento de la devolución.

Un pequeño servicio a la comunidad: ¿cómo ser un mejor inquilino?

Pregúntale a quien te  alquila si cuentan con un Reglamento de Propiedad Horizontal. Es un documento donde se establecen las pautas de organización y convivencia de los edificios/internos, como por ejemplo: la tenencia de animales, ingreso y permanencia de bicicletas, el uso y horario de espacios comunes, entre otros temas.

Como inquilino tenes derecho a conocer la información que allí se plasma desde que comenzas habitar el inmueble, pero además, tenes la obligación de cuidar el lugar que alquilas como si fuera tu propia vivienda.

¿Qué es el consorcio?

Es una persona jurídica conformada por el conjunto de propietarios y propietarias de los departamentos que deciden por votación el funcionamiento de las partes comunes del edificio. Los inquilinos e inquilinas pueden participar de las reuniones de consorcio, pero no pueden votar. El administrador es el encargado de representar y gestionar las decisiones tomadas por los propietarios, dicha función puede ser llevada a cabo por uno de ellos un tercero (inmobiliaria o empresa). Es quien administra los ingresos y gastos, encargándose de liquidar las expensas.

¿Qué son las expensas y quién debe abonarlas?

Son los pagos para afrontar los gastos de mantenimiento del edificio. Las expensas son comunes, es decir, deben ser divididas y abonadas entre todas los departamentos del edificio, y a su vez se clasifican en ordinarias o extraordinarias.

Ordinarias: son las que se utilizan para cubrir gastos fijos y habituales. Son de carácter previsible y periódico, para afrontar los gastos de mantenimiento de cosas y espacios de uso común, portería, limpieza, entre otros.  Le corresponde abonarlas al locatario.

Extraordinarias: son las que se utilizan para gastos imprevistos o eventuales que exceden a los gastos de mantenimiento (remodelaciones, reparaciones ocasionales, pago costas judiciales, integración del fondo de reserva, etc.). Son a cargo del propietario.

En Santa Fe contamos con la Ordenanza N°12.641 que establece cómo se deben detallar y liquidar las expensas de forma clara. 

¿Cuánto y cuándo me pueden aumentar el alquiler?

El contrato fija el precio del primer año de alquiler, luego se actualizará una vez al año según un índice publicado por el BCRA. - Simulador para calcular el precio  

¿Quién debe pagar los arreglos del inmueble?

En principio, es necesario distinguir entre aquellos arreglos urgentes y no urgentes. Para los arreglos no urgentes, es necesario dar aviso al locador/inmobiliaria para que realice las reparaciones dentro de un plazo que no puede ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación. Si no las realiza en ese tiempo, las puede efectuar el locatario y compensar los gastos de los próximos alquileres.

Si se tratare de una reparación urgente (ejemplo: peligro de derrumbe) también se debe notificar al locador/inmobiliaria y luego de 24 horas de recibida la notificación, si no fuere realizado el arreglo, se podrá ejecutar la obra y compensar los gastos de los próximos alquileres.

¿Es posible finalizar el contrato antes del vencimiento del plazo?

Transcurridos los primeros seis primeros meses de contrato y notificando al locador con 3 meses de anticipación, el locatario puede resolver anticipadamente el contrato sin abonar indemnización alguna. Si no se notifica al locador con esa anticipación, el locatario podrá resolver el contrato notificando con un mes de antelación, abonando indemnización al locador de la siguiente forma: En el primer año de vigencia de contrato se debe abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler. Transcurrido el primer año de contrato se debe abonar una indemnización equivalente a un mes de alquiler.

Finalizado el contrato, ¿a quién debo entregar las llaves?

Se debe entregar el inmueble según lo convenido en el contrato. Es importante tener en cuenta el descargo presentado al inicio de la locación, si lo hubiere. Es recomendable desocupar el inmueble unos días antes al plazo establecido y solicitar una inspección por parte del locador o la inmobiliaria. Ante la negativa a recibir la llave por parte del locador o inmobiliaria, existe la posibilidad de consignarla.